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未來域新街口店太空艙樣板間實景圖貝客公寓銀龍店實景圖魔方公寓宜家店的裝修較為簡單貝客公寓在走廊內為每戶租客均提供了儲物柜掃一掃獲取樓市資訊熱線：84783461　　當你還和二手房中介擠在一輛小電瓶車上，頂著炎炎烈日走街串巷仍然找不到心儀的住處時；當你埋怨租住的房屋裝修太老舊，設施不齊全，又或者是與人合租的種種不便時；越來越多的80后、90后卻通過租住青年公寓來終結這一切。　　這些青年公寓一般都有統一的精裝修標準，電視、空調、熱水器……等配套一應俱全，并且只要在門店甚至通過網絡就可以輕松訂房，拎包即可入住，因此捕獲一大批80后、90后的心。現代快報記者杜磊李薇薇文攝　　青年公寓名稱投資方運營情況　　萬科驛萬科廣州萬科驛一共有5個項目近900套房。預計未來3年發展到全廣州5萬套房的規模。　　YOU+公寓雷軍領投主要布局北京、上海、廣州、深圳，全國超過3000套公寓，計劃2015年做到2萬套的規模　　自如友家、自如寓鏈家在青年公寓默默布局3年，收購6棟物業之后，其自如寓從去年年底開始“放緩”產品推進節奏。　　貝客公寓貝客邦公寓管理有限公司已開業4家門店，計劃年內擴增至8家以上，并進軍上海、北京、蘇州等城市　　未來域未來域（中國）控股有限公司全國已簽約2.3萬間公寓，計劃下半年進駐杭州市場　　魔方公寓魔方(中國)生活服務集團全國范圍80家門店；南京也有16家分店，并計劃再開發5個二代產品門店　　青年公寓運營情況一覽表　　不只長租公寓，還配置“青年鄰里中心”　　今年5月31日，90后小伙阿翔在貝客公寓銀龍店迎娶了90后姑娘小霞。而為了給這對新人一個難忘的溫馨回憶，從一個月前，銀龍店的管家們就已經開始緊張策劃起來，“從研究路線、購置婚慶用品，到婚禮前一天現場布置氣球，貼喜字，吊拉花……我們的員工都參與了其中。”店長王祚釗告訴記者，這是從去年10月份正式運營以來，貝客公寓銀龍店修成正果的第一對情侶。　　王祚釗告訴記者，在貝客公寓里，租客們也更容易成為朋友。而這很大一部分原因是公寓打造的“青年鄰里中心”。作為公寓里所有租客的公共空間，租客們在“青年鄰里中心”可以看書、玩桌球、使用踏板自行車運動健身，也可以將自己做的美食拿出來與別人一同分享，或者就是和大家在一起聊天玩游戲……“此外，我們每周都會組織不同的主題活動，如青年創業交流、旅游、健身長跑、臺球比賽、聚餐、讀書會等。”王祚釗說，通過貝客公寓打造的社交平臺，租客們從陌生變得熟悉，甚至和公寓的管家們也都成為了朋友。　　產品迭代迅速，租住率普遍達98%左右　　事實上，在南京像貝客公寓這樣的青年公寓并不在少數。這些公寓大多采用租賃整棟物業的方式進行經營，租期一般在10-20年，運營商扮演著“二房東”的角色。通過對房間進行標準化精裝修，配備統一的物業服務。　　在南京，以貝客公寓、未來域以及魔方公寓為代表的青年公寓，平均租住率都能達到98%左右，“基本上不會有房間空下來，租客年齡主要是集中在25-35歲的80后和90后”。而與2014年起家的貝客公寓相比，2010年就開始進入青年公寓市場的未來域以及魔方公寓算是本土青年公寓市場的開拓者。從某種程度上來看，他們的產品也代表著青年公寓在南京發展的不同階段。　　記者走訪了魔方公寓宜家店，這是一棟六層建筑，沒有安裝電梯。20左右的公寓內，除了衛浴以外，臥室內只簡單地放著一張床、一張書桌以及一張床頭小桌。“這都是3年前的裝修標準了”，魔方公寓的相關負責人坦言，南京目前的產品都是一代產品，“我們和物業方面的租約還有5年就到期了，因此也不會投資過多用來改造舊物業。”也因此，其1750元月-1950元月的租金水平明顯低于周邊2200元月租金均價。　　相比之下，去年10月開張的貝客公寓銀龍店以及上個月剛剛開張的未來域新街口店的裝修和配套要更時尚也更人性化，并增加了儲物空間的設置，基本可以實現拎包入住。并且兩家店鋪都特意劃分了區域來作為社交空間。其主力戶型面積也都在20-40。貝客公寓銀龍店的平均租金在1700-1800元月，與周邊持平。未來域新街口店的平均租金在5000-6850元月，遠遠高于周邊水平。而魔方公寓的相關負責人也表示，其在其他城市推廣的二代產品也進行了裝修和配套升級，并且目前也在著力打造社交空間。　　租金水平差異大　　需3-5年才能回本　　對于租金情況，未來域青年公寓創始人王宇很引以為傲，“未來域在商業溢價層面上做得更好，租金最多能比周邊同面積段產品高出一倍，最少能高出40%。我們一般在3年左右實現盈利。”　　另一方面，貝客邦公寓管理有限公司總經理魏子石把貝客公寓的回報周期也定在了3年。記者了解到，目前日常運營一棟青年公寓大約需要2-4名工作人員，人員成本并不高。公寓的租賃費用以及每個房間的裝修成本是最大的成本。運營商改造成本基本在3萬-5萬元左右，租賃成本則要看各家的議價能力。魏子石坦言，貝客從甲方那的租賃成本會盡量控制在總收入的50%以內，加上精裝修成本，兩者成本控制在總收入的65%以內。　　相對來說，魔方公寓由于租金水平不高，其回本速度也較慢。相關負責人透露，一般項目在4年至5年能實現盈利。有消息稱，軟銀中國資本主管合伙人華平之前曾投資過魔方公寓6000萬美元，但卻一直虧損。對此，相關負責人認為資金被用于更多門店開業，并不存在虧本或者盈利之說。　　青年公寓急速擴展　　萬科等也已加入　　幾乎所有的青年公寓都處于快速擴張之中，在南京已經有16家分店的魔方公寓，計劃年內在南京再開發5個二代產品，而其在全國范圍內已經達到80家門店的規模。未來域也在全國簽約2.3萬間公寓，并計劃在下半年進駐杭州市場。到年底前，貝客公寓計劃將南京的門店擴增至8家以上，并計劃進軍上海、北京以及蘇州等城市。　　另外，越來越多的品牌房企、互聯網大佬以及傳統中介機構都開始介入這一市場。去年8月，雷軍領投了YOU+的一億元A輪融資，YOU+也迅速借“小米公寓”的品牌引爆社交網絡。隨后，房企大佬萬科也推出了“萬科驛”，并預計未來3年發展到全廣州5萬套房的規模。鏈家打造了自如友家和自如寓，途家則主攻旅游度假屋市場，新世界、雅詩閣等外資房企則提供外籍人士的長租公寓服務。　　收益模式以租金為主，其他仍在探索　　對于介入青年公寓市場的原因，萬科相關負責人解釋稱，“隨著地產行業白銀時代的到來，萬科正在努力地向城市配套服務商的角色進行轉型。因此，市場上對于租房的剛性需求是我們必須涉及的一個重要范疇。”萬科方面認為，傳統的租房形式在安全、硬件和配套服務上都無法再滿足80后、90后的需求。而萬科憑借多年的房地產開發和運營經驗，無論是在房屋設計、建造還是社區運營等方面都有著明顯的競爭優勢，“為租房者提供將來買房的優惠也將成為萬科驛的福利之一。”

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